Sådan beregnes værdien af en investeringsejendom
Nogle fast ejendom investorer er i stand til at gøre en betydelig levetid baseret på indtægterne fra deres investeringsejendomme. Men ikke alle ejendomme giver et overskud til investor. Før du indgår en købsaftale, skal du beregne værdien af ejendommen, så du kan foretage en klog investering. Markedsværdi, udskiftningsomkostninger, aktiveringsgrad og kontanter på kontante afkaststal hjælper en investor med at bestemme investeringens levedygtighed.
1.
Bestem ejendommens rimelige markedsværdi. FMV er det beløb, som en fuldt informeret køber sandsynligvis vil bruge på ejendommen, og sælgeren vil sandsynligvis acceptere. For at bestemme denne værdi, konsulter en ejendomsmægler for at trække de sammenlignelige fra kvarteret omkring ejendommen. Sammenligninger er boliger solgt i de sidste 12 måneder i samme område og er sammenlignelige i størrelse, stil, alder og tilstand. Disse optegnelser er også tilgængelige fra skattekonsulentens kontor, hvis du ikke ønsker at bruge en ejendomsmægler.
2.
Vurder ejendommen ved hjælp af erstatningsomkostningsmetoden. I det væsentlige spørger du spørgsmålet: "Hvor meget ville det koste at genopbygge denne nøjagtige bygning på samme ejendom?" Erstatningsomkostningerne bestemmes af prisen på alle materialer og arbejdskraft plus værdien af jorden, minus eventuelle afskrivninger. Denne værdiansættelse teknik er for en-of-a-kind egenskaber eller dem uden nyere sammenlignelige. Det bruges også som en sammenligning med de markedsdata, du har indsamlet.
3.
Beregn størrelsen af indkomsten ejendommen forventes at producere. Hvis hjemmet for øjeblikket er en indkomstejendom, skal du blot spørge de nuværende ejere, hvad de modtager til leje. Ellers skal du kontakte lokale udlejere for at forhøre sig om lejepriser i området.
4.
Bestem den årlige netto driftsindtægt. Tag den forventede lejeindtægt i et år og fratrække eventuelle omkostninger, der er nødvendige for at opretholde ejendommen for året. Disse omkostninger omfatter administrationsgebyrer, reparationer, vedligeholdelse, forsikring og ejendomsskat.
5.
Beregn kapitaliseringsrenten ved at dividere det årlige netto driftsindtægter fra foregående trin ud fra købsprisen eller markedsprisen. Kapitaliseringsrenten for investeringsejendomme ligger typisk mellem 5 procent og 8, 5 procent. Sammenlign egenskaber ved hjælp af aktiveringsfrekvenser for at bestemme den bedste værdi.
6.
Beregn kontanter på kontante afkast, hvis du har brug for at faktor i en pant betaling. Afdrag pant betaling fra ejendomens årlige indkomst ved fastsættelsen af den årlige netto driftsindtægt. Derefter opdele det årlige NOI med summen af nedbetalinger og reparationer, der er nødvendige for at leje ejendommen. For eksempel tilføj en $ 20.000 nedbetaling til $ 5.000 i reparationer; Derefter opdele NOI med $ 25.000. Hvis NOI er $ 2.500, er kontanterne ved kontantafkast $ 2.500 divideret med $ 30.000, hvilket er 10 procent. I dette eksempel vil investeringsejendommen tjene 10 procent på de investerede penge.